形状で変わる土地の値段。土地の値段を把握するためには

どんな場所に家を建てるのがお得なのか

家を建てることを考えた時、必ず出てくるのが資金計画の問題です。堅実な資金計画を練るためには、住宅そのものの建築費はもちろんのこと、家を建てる土地の価格についても調べておかなければなりません。

土地の価格は、地域によって相場が決まっています。しかしさまざまな土地取引の例を調べていくと、周囲の土地よりも格安な価格で売買されているケースがあることに気がつくはずです。

格安な土地には、何らかの理由があります。でもそのマイナスポイントが気にならない、もしくはマイナスポイントをうまく軽減できる建築プランを設計できる場合には、まさに掘り出し物の土地になるのです。

今回は、土地が割安になる理由や、そのメリット・デメリットについてご紹介します。

地価公示から土地の値段を調べる

土地の売買価格の相場は地域によって違います。その基準となっているのが、国土交通省の審議会のひとつ「土地鑑定委員会」が地価公示法に基づいて決めた「公示価格」です。

毎年春になると、ニュースなどで「地価公示」「公示価格」といった言葉を耳にすることがあるでしょう。土地鑑定委員会では全国の約3万地点の「標準地」について、毎年1月1日時点での土地の値段を鑑定・審査し、適正価格を公表しています。

「標準地」以外の場所については、地価の鑑定が行われていないのかというと、そんなことはありません。こちらは各都道府県が、毎年7月1日時点での土地の適正価格を調査し、公表しています。

国土交通省の土地鑑定委員会と各都道府県が公表した公示価格は、国土交通省のホームページで一括して確認できます。

・国土交通省地価公示・都道府県地価調査
http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0

自分が住んでいるところの公示地価はいくら？国分寺を例に

では上記のホームページで、自分が住みたいと思っている土地の値段を調べてみましょう。ここでは東京都国分寺市を見てみます。

東京都国分寺市では、合計34カ所の地価が公表されています。その中から希望する土地に近い地域を探しましょう。の価格を見てみます。

例えば「国分寺市本多5丁目」に住みたいとします。残念ながら本多５丁目の公示価格はリストにありませんが、近いところで「国分寺市本多3丁目」という住所が見つかりました。

国分寺市本多3丁目の公示価格は、1平方メートルあたり「29万4000円」となっています。すると、国分寺市本多のあたりで80平方メートルの土地を買うとしたら、大体2350万円かかるということがわかります。

　公示価格29万4000円 × 80平方メートル ＝ 2352万円

気をつけておきたいのは、公示価格はあくまで基準だということ。一般的な土地の売買では、基準となる公示価格に不動産会社の利益分などが乗るため、公示価格より300～500万円程度は高くなります。

形状によっても変わる土地の価格

公示価格を調べてみて「これでは予算内に収まらない」とがっかりしてしまった方もいらっしゃるかもしれません。しかし最初にいったように、場合によってはより安価で手に入れられる土地もあります。

ポイントとなるのは、土地の形状です。旗竿地、不整形地、傾斜地といった特殊な形をした土地は、多くの場合が相場よりも安価となっています。

その理由は、四角形で平らな土地に比べると、家造りに余分な手間や経費がかかっていしまいがちなこと。例えば傾斜地に家を作ろうとしたら、ます最初に平らに均す必要があります。

しかし傾斜を利用した家を造るなら、土地を平らにする手間や予算はかかりません。「傾斜を利用した半地下室がほしい」と思っている方にとっては、掘り出し物になり得るのです。

旗竿地

旗竿地とはその名の通り、「竿に旗を取り付けたような形の土地」のこと。公道から細い路地を入っていった先に、家を建てるスペースがあるといった形状で、別名「敷延（しきえん）」とも呼ばれています。

旗竿地は周囲を民家で囲まれていることが多いため、静かな住環境が手に入りやすいというメリットがあります。反面、日照時間が少なくなりがちなので、家の設計をする際には日当たりを考慮したほうがいいでしょう。

また路地の幅によっては大きな建築機器が通れず、建築費や建築期間が増えてしまうこともあります。あまりに路地が細いと自家用車も通れないため、車の利用を諦めなければいけなくなることも。

相場よりもどのくらい安くなるのかは、路地の幅や長さなどによって変わってきます。大体5～40％くらいコストダウンになると考えておきましょう。

不整形地

三角形や台形、Ｌ字型といった、四角ではない変形した土地は、まとめて不整形地と呼ばれています。一般的な長方形の土地に比べると、10～40％程度安価で売買されています。

不整形地に四角形をした家を建てると、デッドスペースができてしまいます。しかし、デッドスペースがあっても気にしない、デッドスペースに坪庭や物置を作りたいといった方には、あまりデメリットにはなりません。

土地の形に合わせて設計すれば、ユニークな家が造れることもあります。ただし、あまり複雑な形状の家だと、外壁の施工面積が増えて建築コストが跳ね上がってしまうので、注意が必要です。

傾斜地

敷地が坂になっている傾斜地は、山や丘などの中腹によく見られる土地です。中には傾斜度が30度以上という急傾斜地もあり、高低差の度合いによって5～40％程度の安価で売買されています。

傾斜地ならではのメリットとしては、日当たりのよさ、眺めのよさなどが挙げられます。しかし、造成や基礎工事に手間と費用がかさむことが多いというデメリットも。

毎日の生活でも、家までの坂の上り下りが大変に感じることもあるでしょう。また、周囲の傾斜地の造成が不十分だった場合は、災害のリスクがあることも考えておかなければいけません。

なにひとつ欠点のない土地はない

土地の形状によって地価が割安になるのは、「あえて不整形地や傾斜地を買いたい」と考える人が少ないからです。安く土地を手に入れようと思ったら、ある程度のデメリットには目をつぶらなければなりません。

しかしどんな土地であっても、交通の便、周辺の環境、日照など細かい条件を考えていくと、何かしらの不満は出てきます。まったく不満のない100点満点の土地など、存在しないと思ったほうがいいでしょう。

土地を購入する際には、求める条件をすべて書き出して、優先順位をつけることをお薦めします。優先順位の低い条件はいざとなれば切り捨てて、100点ではなく70点の土地を探すのが、良い土地と巡り会うためのコツです。

とはいえ、ご家族だけでさまざまな土地や地価を調べていくのは大変な作業だと思います。土地探しの段階から相談できるパートナーがいると、土地探しもはかどるのではないでしょうか。

リガードでは、家と土地についての勉強会を開催しています。満足のいく家造り、その第一歩となる土地探しのために、ぜひ一度足を運んでみてください。みなさまの家造りのサポートとして、少しでもお役に立てたら幸いです。