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住宅ローン金利に影響する「融資率」とは?

住宅ローンの借入金利に影響する「融資率」

住宅ローンの借入金利について見てみると、「融資率」という項目があります。
例えば、フラット35の金利表を見てみましょう。

融資率が90%以下であれば金利が1.19%なのに対して、融資率が90%を超えると1.63%とあります(2016年4月時点)。

融資率によって、0.44%も利率に差が生じていますね。

たかが0.44%、と思われるかもしれませんが、これは月当たりの金利であるので総支払額となるとさらに大きな差が生じることになります。

このように借入金利に影響する融資率ですが、一体どんな数字なのでしょうか?詳しく見ていきましょう。

融資率とは何?どうやって計算するの?

融資率とは、「借入額」を「住宅の取得にかかる金額(注文住宅の場合は建築費)」で割ったものを指します。

言い換えると住宅の取得にかかる費用のうち、借り入れで賄う部分の割合のことです。

ということは、融資率が小さいほど「自己資金をたくさん用意している方」であると言えます。

つまり、全て自己資金で住宅の取得にかかる金額を賄った場合、融資率は0%となります。

逆に全く自己資金を用意していない場合は、融資率100%となります(いわゆる「頭金なし」の場合はこのケースに該当します)。

では仮に、1000万円の自己資金を用意して3000万円の住宅を取得するとしましょう。

そうすると、借入額は(3000万-1000万)=2000万円となります。

「借入額(2000万円)」を「住宅の取得にかかる金額(3000万円)」で割ったものが融資率であるので、この場合の融資率は約67%ということになります。

融資率が9割を超えると住宅ローン利用で不利に!?

一般的な住宅ローンでは、融資率が高いと金利が上がり、融資率が低いと金利が下がる傾向にあります。

公的ローンのひとつ、住宅金融支援機構が提供するフラット35については、先述した通りですね。

また、民間ローンでも融資率が低い方に対して金利の引き下げを行っているところがあります。

例えば、某銀行では融資率90%以下で年利率0.05%の引き下げを行っています。

住宅ローンは借り入れる額も、支払い年数も長いのでこの差はとても大きいです。

それだけでなく、融資率に一定の上限が設けられているケースもあり、融資率が高い場合は借入自体ができない場合もあるのです。

借入金利が異なったり、借入そのものが出来ないボーダーラインですが、多くの住宅ローン提供者は「9割」を設定しています。

3000万円の住宅を建設する場合、300万円は自己資金を用意しておかないと不利になる場合があるということですね。

なぜ自己資金が少ないと、そんな不利益が生じるの?

では、なぜこのように融資率によって金利の優遇を受けられたり、借入自体が不可能だったりするのでしょうか?
それは融資をする側、つまり銀行の立場になって考えてみるとわかりやすいです。

銀行の立場から考えると、無事にローンを完済できる見込みが大きい人に対してより多くお金を貸したいと思います。

ローンの支払いが滞ってしまうという、銀行にとってのリスクはなるべく避けたいので、ローンを完済できる見込みの大きいお客さんに対して、金利の優遇などをしてより多くの顧客を獲得したいと思うでしょう。

融資率の低い方の場合、返済期間が短く無事に完済できる見込みが大きいと言えます。

そのため、銀行側は金利を優遇してでも融資率の低い顧客をより多く獲得したいと考えます。

逆に融資率が高い方は返済期間も長くなり、無事に完済できる見込みが融資率の低い方に比べて少なくなってしまいます。

銀行としては、なるべく完済できる見込みの大きい方にお金を貸したいので、融資率に一定の上限を求める場合があるのです。

ですからある程度、自己資金を用意しておけることがベストといえるでしょう。

「自己資金の比率」は融資率の裏返し

なお、「融資率」ではなく「自己資金の比率」を基準とする住宅ローンもあります。

これは「自己資金」を「住宅の取得にかかる金額(注文住宅の場合は建築費)」で割ったものです。

つまり、100%から融資率を引いた値です。

例えば、融資率が80%の場合、自己資金の比率は20%となります。

ですので、「融資率90%以下」と「自己資金10%以上」は同じ意味となります。

銀行によって表現が異なりわかりにくいですが、惑わされないように注意しましょう。

様々な住宅ローン制度がありますので、このような用語の違いをしっかりと理解してスムーズに情報収集できるようにしましょう。

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