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住宅ローンの返し方 償還期間によって総返済額が変わる?

住宅ローンの返済について

住宅ローンも融資の一種ですので、返済の基本的な考え方は他の融資を受けるときと何の変わりもありません。

住宅ローンの毎月の返済額や総返済額は、借入額(最初にいくら借りるか)と当初の金利だけでなく、金利の種類や返済方法の影響を大きく受けます。

この詳細については他の記事で解説しています。

気になる方は下記のリンクをご覧ください。

・金利の種類:住宅ローンを組むなら知っておきたい固定金利と変動金利のメリットデメリット
・返済方法の種類:元利均等返済と元金均等返済という2種類の返済方法があるって知ってた?

上記の記事を見ると詳しくわかりますが、住宅ローンは金利や返済方法の選び方によって毎月の返済額や総返済額が大きく変わります。

住宅ローンの「償還期間」って何?

ローンの話をするときに必ず出てくる言葉があります。

それは「償還期間」です。「償還」って普段あまり聞き慣れない言葉ですよね。

一般的に「償還」とは、「債務(ローン)を返済する」ことを指します。

つまり、「償還期間」は「返済期間」と言い換えることができます。

償還期間、つまり返済期間は、長い方が良いのでしょうか?それとも短い方が良いのでしょうか?

いちばん簡単な例で考えてみよう

単純な例として、利子が同じ(全期間固定金利で同じ利率)で、償還期間のみ異なる二つのプランで考えてみましょう。

償還期間が長ければ長いほど、利子は長期間にわたって発生します。

そのため最終的に返さなければならない金額(総支払額)は、償還期間が長ければ長いほど大きくなっていきます。

しかし、償還期間が長ければ長いほど、元金(最初の借入額)を長期間かけて返済していけるので、毎月の返済額は小さくなっていきます。

つまり、総支払額を抑えたい場合は償還期間を短く、毎月の支払を抑えたい場合は償還期間を長く設定すると良いと言えます。

実際には、住宅ローンでは「返済負担率」という数字に上限が課されますので、総支払額を抑えたいと思っても、償還期間を一定以上に長くせざるを得ないということが生じます。
その点については以下の記事を参照してください。

・住宅ローンの基本 代表的な要件「返済負担率」を押さえよう

償還期間の異なる住宅ローンの実例

わかりやすい例として、住宅金融支援機構の提供する「全期間固定金利」の商品、「フラット35」及び「フラット50」について考えてみましょう。

名前の通り、フラット35の償還期間は35年、フラット50の償還期間は50年です。

次に金利ですが、フラット35、フラット50は様々な金融機関で取り扱っているため、金融機関により金利が異なります。

ですから「取扱金融機関の提供する金利で最も多い金利」で比較すると、フラット35の金利は1.19%、フラット50は2.11%です。

(H28年度時点、返済負担率9割以下の場合、フラット35は返済期間35年の場合。)

以上の情報から、二つのポイントを押さえましょう。

利子率はフラット35の方が小さく設定されている

償還期間はフラット35の方が短い

利子率が同じ場合、償還期間の長いほうが総返済額が大きいのでした。

ですから当然、償還期間が長く、かつ金利も高いフラット50は、総返済額がフラット35より大きくなるという結論が導けます。

では、償還期間の長いローンのメリットは一体何なのでしょうか?フラット50の例を参考に、以下の記事で詳しくご紹介します。

・償還期間の長い住宅ローンのメリット フラット50は長期優良住宅でないと組めない理由

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