まず、試算の前提をそろえます

住宅ローンの試算は、前提が変われば答えも変わります。数字だけが独り歩きしないように、この記事で使う条件を先に開示します。

そして、0.25%という上げ幅にも意味があります。日本銀行が政策金利を動かすときの、1回あたりの幅の目安がこの0.25%です。ニュースで「利上げ」と聞いたとき、まず思い浮かべるべき単位、と考えていただくとわかりやすいと思います。

0.25%上がると、毎月いくら変わる？

さっそく、数字を見てみます。年1.2%で借りていたローンが年1.45%になった場合です。

※リガードにて試算。前提は第1章のとおりです。金利は銀行・審査条件によって変わります。

借入5,000万円で、毎月およそ6,000円。多くの方が想像していたより小さい数字ではないでしょうか。「利上げ」という言葉の強さと、ひと月あたりの実額のあいだには、それなりの距離があります。

この距離を知っておくことには、意味があります。金額を知らないままだと、ニュースの見出しの強さがそのまま不安の大きさになってしまうからです。まずは、ひと月6,000円という具体的な手ざわりに置き換える。ここが出発点です。

覚え方はひとつ｜「1,000万円あたり、月およそ1,200円」

表を覚える必要はありません。借入1,000万円あたりに直しておくと、自分の借入額でいつでも計算できます。

※35年・元利均等での試算。もとの金利が年1.0%でも1.5%でも、1,000万円あたりの増加額は月1,180〜1,240円の範囲におさまるため、おおよその目安として使えます。

使い方は簡単です。借入額を1,000万円で割って、掛けるだけ。4,500万円を借りるなら、1,200円 × 4.5 ＝ 月およそ5,400円。7,000万円なら月8,400円ほど、という具合です。

月額だけ見ると、判断を誤る──総額で見た景色

ここからが、この記事のもう半分です。月6,000円は、35年で約253万円になります。月額の小ささと、総額の大きさ。どちらか一方だけを見ると、判断を誤ります。

月6,000円を「小さい」と感じるのは自然なことです。でも、住宅ローンは420回払い。小さな差が、返済期間のぶんだけ積み重なります。253万円は、外構工事やキッチンのグレードアップが一式できてしまう金額です。「月額は小さい、総額は大きい」──この両方を同時に持っておくのが、いちばん正確な見方だと思います。

ただし、この253万円という数字には、大きな但し書きがつきます。第1章で触れたとおり、表の計算は「はじめからその金利で35年間借りた場合」だからです。実際の変動金利が上がるのは、借りたあと。ここが、この記事でいちばんお伝えしたいところです。

同じ0.25%でも、「いつ上がるか」で影響は半分以下になる

同じ0.25%の上昇でも、それが借りた直後に起きるのか、10年後に起きるのかで、負担はまるで違います。ここを分けずに「0.25%上がると253万円」とだけ覚えてしまうと、必要以上に怖くなります。

理由はシンプルで、利息は「そのとき残っている元金」にかかるからです。返済が進むほど元金は減っていくので、後半で金利が上がっても、利息が乗る土台がもう小さい。借入5,000万円・年1.2%なら、10年で残高は約3,779万円まで減っています。

だから、気をつけたいのは「借りはじめの数年」

この性質は、備え方にそのまま置きかえられます。最初の数年で上がると影響が大きく、後半なら小さい。裏を返せば、借りてしばらくのあいだに繰上返済などで元金を減らしておくほど、その後の金利上昇に強い形になっていきます。変動金利で「はじめのうちに貯めておく」が効くのは、この仕組みがあるからです。

では、1%上がったら？──変動で見ておくべき数字

0.25%は利上げ1回分です。変動金利を選ぶなら、備えとして見ておきたいのは、それが何回か続いた場合のほうです。

年1.2%が年2.2%になった場合、つまり1%の上昇で、返済額はこう変わります。借入4,000万円なら毎月およそ2.0万円、5,000万円ならおよそ2.5万円、6,000万円ならおよそ3.0万円のプラス。総返済額では、5,000万円の借入で約1,048万円の差になります。

この数字を見て「それは厳しい」と感じるなら、その感覚こそが大事な情報です。金利が上がるかどうかは読めませんが、上がったときに耐えられるかどうかは、いま計算できます。変動金利を選ぶときに確かめておきたいのは、予想ではなくこちらです。

備えは、借りる前のほうがずっとやりやすい

1%上がっても家計が回るなら、変動を選ぶ現実的な根拠になります。回らないなら、打ち手は3つです。借入額を抑えるか、返済額が確定する固定金利を選ぶか、浮いている分を貯めて備えにするか。いずれも、契約したあとより、借りる前のほうがずっと選びやすい打ち手です。

どの金利タイプが自分たちに向いているかは、変動と固定の選び方（金利②）で、家計のタイプ別に整理しています。

まとめ｜効いているのは、金利より借入額

最後に、数字が教えてくれたことを整理します。ここまでの試算に共通していたのは、影響の大きさが借入額に比例しているという点でした。

金利は、わたしたちには動かせません。動かせるのは、いくら借りるかと、上がったときのために何を用意しておくかです。数字にしてしまえば、「なんとなく怖い」は「月6,000円なら大丈夫」「月2.5万円は厳しいから借入額を見直そう」という、判断できる言葉に変わります。

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この記事は、金利シリーズの3本目です。仕組みと選び方は、こちらの記事でどうぞ。