住宅の共有名義の落とし穴って？　持分割合を決める際のポイント

住宅を建てたら登記を必ずしよう！

住宅を建てたら必ずやっておきたい手続きが「登記」です。

登記とは、登記所に保管されている「登記簿」に、住宅の公式な情報を載せることを言います。

登記をしないリスクについては、過去の記事で紹介しましたので、そちらをご覧ください。

・登記簿謄本の記入方法と、登記しないと起こりかねないトラブルについて

登記簿に載せる情報の中には、誰がその住宅を所有するのかを示す「名義」の項目があります。

この名義を「単独名義」にするか「共有名義」にするかを決めるのは、登記をする段階ではなく、資金計画の段階で話し合っておくことが重要になります。

住宅の名義は「購入資金を誰が出すか」で決めよう

不動産の名義を「単独名義」にするか「共有名義」にするか、資金計画の段階で話し合うべきなのは何故なのでしょうか？

それは原則的に、「名義をどうするか」というのは「誰が購入資金を負担するか」によって決めるべきだからです。

仮に、夫婦のうち旦那様が住宅の購入資金を全額負担する場合ですと、基本的には旦那様の単独名義にすることとなります。

もし、旦那様と奥様が購入資金を半々で出す場合は、旦那様と奥様の共有名義で登記するのが基本となります。

この住宅を購入する「資金」には、自己資金だけではなく、住宅ローンの負担金額も含まれます。

所有権の割合を表す「持分割合」の重要性

不動産名義を共有名義にする場合は、「持分割合」を決めなければなりません。

持分割合とは、住宅の所有権の割合を表すもので、旦那様と奥様で1:2とか、3:1といった割合で表します。

例えば、1500万円の住宅で、持分割合が1:2の場合は、それぞれ500万円と1000万円の不動産を保有する形となります。

この持分割合は様々な手続きの時に参照される重要なものです。

例えば、「すまい給付金」の受給においても重要な役割を果たします。

住宅の持分割合は購入資金を出した割合に準ずるべき

仮に旦那様が住宅の購入資金をすべて支払ったとしても、夫婦の共有財産とするために奥様と共有名義にしたいと考える方もいるでしょう。

では、負担額の割合の通りに持分割合を決めないとどうなってしまうのでしょうか？例えば、住宅を購入する際、旦那様が3000万円、奥様が2000万円の資金を出して住宅の購入をしたのに、持分割合は1:１にしたとしましょう。

この住宅購入の際の負担額の合計は3000万＋2000万＝5000万円となりますね。

持分割合が1:１ということは、それぞれの持分の金額は2500万円ですので、夫婦それぞれ2500万円の不動産を取得したことになります。

このケースですと、旦那様は3000万円支払ったにも関わらず、2500万円分の不動産を取得したことになります。

逆に、奥様は2000万円しか支払っていないのに、2500万円分の不動産を取得したことになります。

この差額500万円について、法的には「奥様は旦那様から500万円分の財産を贈与された」とみなされ、贈与税を課される場合があるのです。

その場合、贈与税はどれくらいかかるの？

上記のように、住宅購入の負担額の割合と登記上の持分の割合を変えた場合、どれくらいの贈与税がかかるのでしょうか？

上記の例ですと、法的には奥様は500万円の財産を旦那様から「贈与された」ことになります。

基礎控除額110万円を贈与された財産の額500万円から引くと、500−110＝390。

この390万円が「課税価格」と呼ばれ、贈与税の課税対象となります。

課税価格が390万円の場合、贈与税の税率は20％です。

課税価格の20%から、25万円を控除したものが税額となりますので、390×0.2—25＝53。

これにより、奥様に53万円の贈与税が課せられることがわかります。

「そんなに取られるの！？」と驚かれる方が多いのではないでしょうか？

こんな事にならないためにも、登記の際には「持分割合」にしっかりと氣を配ることが重要です。

損をしないよう、税制を踏まえて持分割合を決めよう

今回は、持分割合を決める際のポイントをご紹介しました。

「家は家族全員のもの」ではありますが、持分割合をしっかり決めないと損をしてしまう可能性があります。

このように不要に損をしないためには、税制上どうするべきかを知っておくことが大切です。