住宅ローンの基本　代表的な要件「返済負担率」を押さえよう

住宅ローンってこんなローン！

このブログを読んでくださっている方は、「住宅ローンを組んで一戸建てを買ったよ」という話を周りから聞く機会が増えてくる年代かもしれませんね。

Webで住宅ローンについて調べてみると、まず出てくるのは色々な公共団体や金融機関のローンの情報、金利の情報、支払いシミュレーションなどの情報です。

しかし、「住宅ローンとは結局何なのか？誰からお金を借りてどうやって返していくのか？」という点について、実は分かっていない場合も多いのではないでしょうか？
この点について一通りおさらいしてみましょう。

住宅ローンはどこから借りる？

住宅ローンは一体誰が貸してくれるのでしょうか？住宅ローンは、大きく分けると「公的ローン」と「民間ローン」の2つがあります。

公的ローンには住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫融資）の提供するフラット35、財形貯蓄を1年以上続けている人が利用出来る財形住宅融資、自治体が居住者や勤務先のある人に対して独自に提供している自治体融資などがあります。

民間ローンは、銀行や信用金庫などが貸し出す民間融資、住宅販売業者が金融機関と提携して提供する提携ローン、職場が独自に提供する社内融資などがあります。

住宅ローンの借入額はどうやって決まる？

住宅ローンの借入先は、上記のように色々あることがわかりました。

では、住宅ローンの借入額は一体どうやって決まるのでしょうか？
答えは簡単で、住宅不動産を取得するとき（注文住宅の場合、住宅を建てるとき）にかかる費用から、頭金を含む自己資金を引いたものがローン借入額となります。

つまり、住宅を建てるときに、自己資金では足りない部分をローンで補うという考え方ですね。

住宅ローンの返済負担率って？

ローンは誰でも希望の額を借りられるわけではありません。

ローンを貸す側からすれば、きちんと返済できる人にお金を貸し出したいですし、ローンを借りる側も、無理な返済計画を立てて返済に行き詰まってしまうと困ってしまいます。

そのためローンを組む際には、審査を受けて様々な要件をクリアーしなくてはならないのです。

では、その要件とは一体どのようなものがあるのでしょうか？
代表的な要件として、融資する側、つまりお金を貸す側が「返済負担率」の上限を定めています。

返済負担率とは、年間返済額を年収で割った金額です。

つまり、返済負担率＝年間返済額÷年収ということになります。

例えばある年の返済額が150万円、年収が600万円の方ならば、返済負担率は150÷600＝0.25より25%となります。

これは、「収入のうち、どれくらいの割合をローンの返済に充てるか」を表す数字」ですね。

返済負担率の値が大きいほど、返済の負担が大きく、借り手にとってローンの返済が大変であると言えます。

貸し手は返済負担率の上限を定めることによって、返しきれないほどのローンを組んでしまうことを防いでいるのです。

借入先によって基準は異なりますが、年収が高いほど返済負担率の上限は高くなります。

例えば、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）では、年収400万円の場合は返済負担率30％以下なのに対して、年収400万円以上では35％以下となります。

収入や完済時年齢、担保評価額なども借入額に影響する！

住宅ローンは、返済負担率だけをクリアーしていれば借入できるわけではありません。

例えば勤務形態や収入も審査に大きな影響を与えます。

収入は額面だけで判断されるのではなく、安定性が重視されます。

一般的に公務員や、民間企業の正社員の方は、収入が安定しているので審査は比較的通りやすくなります。

また、現在は昔ほど重要視されてはいませんが、勤続年数や勤務先なども審査の対象となります。

さらに審査には完済時の年齢も影響します。

一般的に高齢になると返済能力が下がってしまうため、75歳か80歳までに返済ができないと住宅ローンが組めない場合が多いです。

さらに、担保評価額によっても借入額の上限が変わる場合があり、物件の購入価格と担保評価額に大きな差がある場合、希望の金額を借入られない場合もあるので注意が必要です。

借入先によって審査の基準は違う！

住宅ローンは、審査のポイントや返済負担率の上限なども借入先によって変わってきます。

そのため、ある住宅ローンでは審査が通らなくても、別のローンでは通るケースもあります。

このような傾向があるので、住宅ローンは複数申し込む方が多いです。

次の記事では「住宅ローンの返し方」についてご紹介します。

・住宅ローンの返し方　金利のタイプや償還期間によって総返済額が変わる？