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住居専用地域に注文住宅を建てる時の注意点
「住居専用地域」とは何？
都市計画区域内は、自治体の策定する都市計画によって以下の12種類の「用途地域」が定められています。
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 第一種中高層住居専用地域
- 第二種中高層住居専用地域
- 第一種住居地域
- 第二種住居地域
- 準住居地域
- 近隣商業地域
- 商業地域
- 準工業地域
- 工業地域
- 工業専用地域
それぞれの用途地域には、以下のような制限がかけられます（用途地域制限）。
| 項目 | 説明 |
|---|---|
| 用途制限（建物の種類） | 建てることのできる建物の種類を指定 |
| 建ぺい率 | 建築面積が土地面積に占める比率の上限を指定 |
| 容積率 | 延べ床面積が土地面積に占める比率の上限を指定 |
| 高さ制限 | 建物の高さの上限を指定（低層住居専用地域の場合） |
| 道路幅員制限 | 前面道路の幅員に応じた容積率の上限を指定 |
| 道路斜線制限 | 前面道路の反対側の境界を起点とし、建築物高さ上限を指定 |
| 隣地斜線制限 | 隣地境界線を起点とし、建築物高さ上限を指定 |
| 日影規制 | 建築物がつくる周辺地域の日影量について上限を指定 |
| 北側斜線制限 | 北側隣地境界線または北側前面道路境界線を起点とし、建築物高さ上限を指定（住居専用地域の場合） |
用途地域の中で、住宅を建てることができない地域は「工業専用地域」のみです。しかし、用途地域によっては周りに公共施設や店舗、娯楽施設、工場といった住宅以外の建物が立地するため、家を建てる土地の用途によって、周辺環境が大きく異なってきます。
住居専用地域の特徴
住居専用地域は「第一種低層住居専用地域」「第二種低層住居専用地域」「第一種中高層住居専用地域」「第二種中高層住居専用地域」の総称です。
主に住宅のための地域であり、建ぺい率・容積率に厳しい制限がかけられているという特徴があります。それぞれの制限は以下のいずれかになります。
| 項目 | 上限 |
|---|---|
| 建ぺい率 | 30%, 40%, 50%, 60% |
| 容積率（低層住居専用地域） | 50%, 60%, 80%, 100%, 150%, 200% |
| 容積率（中高層住居専用地域） | 100%, 150%, 200%, 300%, 400%, 500% |
低層住宅専用地域に比べて中高層住居専用地域の容積率制限が比較的大きくなっているのは、中高層住居専用地域には絶対高さ制限がなく、許容される階数が大きいためと考えるとわかりやすいでしょう。建ぺい率制限（の候補）はどちらの地域も同じです。
第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域の特徴
第一種低層住居専用地域には、コンビニのような規模であっても、店舗を建てることができません。そのため、閑静な高級住宅街であることが多いです。
第二種低層住居専用地域には、小規模店舗（店舗や飲食店の部分が2階以下で床面積の合計が150m2以内のもの）を建てることができ、利便性は第一種低層住居専用地域よりも高くなっています。
どちらの地域も高校までの学校・図書館・神社仏閣・老人ホーム・交番などは建てることができますが、病院・大学・一般の事務所・娯楽施設・工場などは建てることができません。
第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域の特徴
この地域には絶対高さ制限がかけられていないので、概ね中高層のマンションが立ち並んでいます。施工後に新規に建設される可能性もあるので、日当たりなどの条件が変わる可能性があります。
低層住居専用地域では建てることができない病院や大学を建てることができますが、一般の事務所・娯楽施設・工場などは建てることができません。
第一種中高層住居専用地域は、中小規模店舗（店舗や飲食店の部分が2階以下で床面積の合計が500m2以内のもの）が建設できます。
第二種中高層住居専用地域では、中規模店舗（店舗や飲食店の部分が２階以下で床面積の合計が1500m2以内のもの）が建設できます。
第一種と第二種の違いは、建てられる店舗の大きさということですね。
予定地の用途地域について知る方法 – 都市計画図
用途地域によって、建てられる建物の種類や高さ・規模が変わるため、住宅の周辺環境が大きく変わってきます。土地選びの際には、候補地の用途地域をきちんと見ておくようにしましょう。
西東京の都市計画図リンク集を作りましたので、土地探しの際にご活用ください。
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